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八、长期投资评估
(一)考试目的
通过对长期投资评估内容的考核，测试考生对长期投资的特点及评估方法的掌握情况。重点测试考生对各类长期投资评估有关的基本概念、评估具体方法的掌握情况，考核考生分析和解决长期投资评估问题的能力。
(二)考试基本要求
1．熟悉长期投资的概念、长期投资评估的特点、局限性及程序。
2.掌握长期债权投资的特点及评估上市交易债券和非上市交易债券的方法。
3．了解股票投资的特点，股票的票面价格、发行价格、账面价格、清算价格、内在价格和市场价格的关系；掌握上市交易股票的价值的基本要求和评估方法；掌握非上市普通股评估的技术思路，以及在固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法；掌握优先股的评估方法。掌握股权投资收益的分配形式和合同规定对长期投资价值评估的影响，掌握非控股型长期投资和控股型长期投资的评估方法。
4．了解其他资产的构成及成为评估对象的条件、标准和评估方法。
(三)要点说明
1．长期投资
所谓长期投资是指不准备随时变现、持有时间超过1年以上的投资。这种投资的目的是：
(1)为了积累资金；
(2)为了达到控制其他企业或对其他企业施加重大影响；
(3)出于其他的长期战略考虑等。长期投资按其投资的性质可分为股权投资、债权投资和混合性投资三类。
2．长期债权评估的特点
(1)投资风险较小，安全性较强；
(2)到期还本付息，收益相对稳定；
(3)具有较强的流动性。
3.非上市交易债券的评估方法
对于非上市交易债券不能直接采用市价进行评估，应该采取相应的评估方法进行价值评估。对距评估基准日1年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超过1年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值。但对于不能按期收回本金和利息的债券，评估人员应在调查取证的基础上，通过分析预测，合理确定评估值。
通过本利和的现值确定其评估值的债券，宜采用收益法进行评估。根据债券付息方法，债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息、一次还本债券两种。评估时应采用不同的方法计
算。
4．非上市交易股票的评估
非上市交易的股票，一般应采用收益法评估，即综合分析股票发行企业的经营状况及风险、历史利润水平和分红情况、行业收益等因素，合理预测股票投资的未来收益，并选择合理的折现
率确定评估值。
5．固定红利型股利政策下股票价值评估
固定红利型是假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平。在这种假设条件下，普通股股票评估应采用年金法。
6.红利增长型股利政策下股票价值评估
红利增长型适用于成长型股票的评估。成长型企业发展潜力大，收益率会逐步提高。该类型的假设条件是发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，因此，红利呈增长趋势。在这种假设前提下，普通股股票价值评估应考虑将股票收益的预期增长率包含在资本化率中。
7.分段型股利政策下股票价值评估
分段型股利政策下股票价值评估的原理是：
第一段，指能够较为客观预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期；
第二段，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段。
将两段收益现值相加，得出评估值。实际计算时，第一段以预测收益直接折现；第二段可以采用固定红利型或红利增长型，收益额采用趋势分析法或其他方法确定，先资本化再折现。
8．股权投资收益的分配形式
股权投资收益的分配形式，比较常见的有如下几种类型：
(1)按投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净利润的分配；
(2)按被投资企业销售收人或利润的一定比例提成；
(3)按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等。
9．非控股型长期投资评估
(1)对于非控股型长期投资评估，可以采用收益法，即根据历史上收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险，预测未来收益，再用适当折现率折算为现值得出评估值。
(2)对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期投资，可将按规定应获得的收益折为现值，作为评估值。
(3)对到期收回资产的实物投资情况，可按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的现值，计算评估值。
(4)对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济效益的，可通过了解分析，测算相应的经济效益，折现计值。
(5)对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算。在未来收益难以确定时，可以采用重置价值法进行评估。即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，
再根据投资方所占的份额确定评估值。
(6)如果进行该项投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符，则可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。
非控股型长期投资也可以采取成本法评估，即根据被评估企业长期投资的账面价值，经审核无误后作为评估值。
不论采用什么方法评估非控股型长期投资，都应考虑少数股权因素对评估值的影响。
10．控股型长期投资评估
对于控股型的长期投资，应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值。整体评估应以收益法为主，特殊情况下，可以单独采用市场法，对被投资企业整体评估，基准日与投资方
的评估基准日相同。
九、流动资产评估
(一)考试目的
通过对流动资产评估内容的考核，测试考生对流动资产的特点及评估方法的掌握情况。重点测试考生对各类流动资产评估的特点及评估具体方法的掌握情况，考核考生分析和解决流动资产
评估问题的能力。
(二)考试基本要求
1．了解流动资产的内容和特点；熟悉流动资产评估的特点、局限性及评估程序。
2．掌握运用市场法、成本法评估不同类型材料、低值易耗品的技术思路、约束条件和具体方法；掌握运用成本法和市场法评估在产品、产成品及库存商品价值的技术思路、约束条件和具
体方法。
3．了解货币性资产的评估方法；掌握应收账款评估的基本程序，坏账损失估计的坏账比例法和账龄分析法；了解评估应收账款的局限性；掌握应收票据贴现值的计算方法，待摊费用和预
付费用的评估方法。
(三)要点说明
1．材料的评估内容
企业中的材料，按其存放地点可分为库存材料和在用材料。在用材料是在生产过程中已形成产：成品或半成品，已不再作为单独的材料存在，故材料评估主要是对库存材料进行评估。
2．材料的评估与步骤
进行实物盘点，使其账实相符；根据不同评估目的和待估资产的特点，选择相应的评估方法；在评估方法的选择上，更多的是采用成本法或市场法；运用存货管理的ABC分析法，突出重
点。
3．材料评估的方法
近期购进的材料库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，可采用成本法，也可以采用市场法；购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料的评估对这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值；企业库存的某些材料可能购进的时间早，市场已经脱销，目前无明确的市价可资参考或使用，对这类材料的评估，可以通过寻找替代晶的价格变动资料来修正材料价格，也可以在分析市场供需的基础上，确定该项材料的供需关系；并以此修正材料价格，还可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估；呆滞材料是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的材料，首先应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值数额后，确定其评估值。
4.低值易耗晶的评估
在库低值易耗品的评估，可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同的方法；在用低值易耗晶的评估，可以采用成本法进行评估。
5．在产品的评估
对在产品进行评估时，一般可采用成本法或市场法进行评估。
6．产成品及库存商品的评估
对产成品及库存商品应依据其变现能力和市场可接受的价格进行评估，适用的方法有成本法和市场法。
7．应收账款及预付账款的评估
在对应收账款及预付账款这些资产估算时，一般应从两方面进行：
(1)清查核实应收账款数额；
(2)估计可能的坏账损失。其基本公式为：
应收账款评估价值=应收账款账面余额—已确定的坏账损失—预计可能发生的坏账损失
8．应收票据的评估
应收票据的评估可采用下列两种方法：按票据的本利和计算，即应收票据的评估价值为票据的面值加上应计的利息。按应收票据的贴现值计算，即应收票据的评估价值为按评估基准日到银行申请贴现的贴现值。
9.待摊费用和预付费用的评估
对于待摊费用的评估，原则上应按其形成的具体资产价值来确定。预付费用的评估依据其未来可产生效益的时间，只有那些在评估日之后仍将发挥作用的预付费用，才是评估的对象。
十、企业价值评估
(一)考试目的
企业价值评估是资产评估的重要组成部分。通过对企业价值评估内容的考核，测试考生对企业价值评估的基本原理与方法的掌握情况。重点测试考生对企业价值的内涵、评估特点及具体评估方法的掌握情况，考核考生分析和解决企业价值评估问题的能力。
(二)考试基本要求
1．掌握企业及企业评估价值的涵义，企业价值决定性因素；熟悉企业价值评估的特点。
2．熟悉企业价值评估中一般范围和具体范围的划分标准、界定的意义、途径，以及正确划分企业价值评估范围对企业价值评估的影响。
3．了解新兴市场中资产评估面临的问题；了解产权的定义及我国的产权模糊现象；熟悉我国经济转型时期影响企业价值评估的主要因素。
4．掌握运用收益法评估企业价值的核心问题和技术思路；掌握年金法和分段法的使用条件、评估步骤和计算公式的正确运用；掌握企业收益的界定及不同收益口径的确定依据和方法；掌握企业收益预测的要求、步骤和方法；掌握折现率选择的基本原则；掌握保证折现率与收益额之间口径一致的要求和技术处理方法；掌握测算风险报酬率的累加法和p系数法等具体方法。
5．熟悉安全利率的本质和选取渠道和标准。
6．掌握企业价值评估市场法、成本法的运用。
7。掌握企业价值评估中收益法、市场法、成本法之间的关系，掌握各种评估方法评估结果之间相互验证时的要求和技术处理。
(三)要点说明
1．企业及企业评估价值
企业是以盈利为目的，按照法律程序建立的经济实体，形式上体现为由各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的法人实体。进一步说，企业是由各个要素资产围绕着一个系统目标，发挥各自特定功能，共同构成一个有机的生产经营能力和获利能力的载体。
企业的评估价值是企业的公允价值。这不仅是由企业作为资产评估的对象所决定的，而且是由对企业进行价值评估的目的所决定的。企业价值评估的主要目的是为企业产权交易提供服务，便交易双方对拟交易企业的价值有一个较为清晰的认识，所以企业价值评估应建立在有效市场假设之上，其揭示的是企业的公允价值。
企业评估价值基于企业的盈利能力。企业之所以能够存在价值并且能够进行交易是由于它们所具有的产生利润（现金流）的能力。
资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司市值和清算价值。企业的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的会计概念，可以通过企业的资产负债表获得。由于没有考虑通货膨胀、资产的功能性贬值和经济性贬值等重要因素的影响，所以企业资产的账面价值明显区别于上述企业价值。公司市值是指上市公司全流通股股票的市场价格(市场价值之和)。在发达的资本市场上，由于信息相对充分，市场机制相对完善，公司市值与企业价值具有一致性。中国尚处在经济转型中，证券市场既不规范，也不成熟，上市公司存在大量非流通股，因而不宜将公司流通股市值直接作为企业价值评估的依据。清算价值是指企业停止经营，变卖所有的企业资产减去所有负债后的现金余额。这时企业资产价值应是可变现价值，其不满足整体持续经营假设。破产清算企业的价值评估，不是对企业一般意义上价值的揭示，该类企业作为生产要素整体已经丧失了盈利能力，因而也就不具有通常意义上的企业所具有的价值。对破产清算企业进行价值评估，实际上是对该企业的单项资产的公允价值之和进行判断。
2．收益法评估企业价值的核心问题
运用收益法对企业进行价值评估，关键在于对以下三个问题的解决：
(1)要对企业的收益予以界定。企业的收益能以多种形式出现，包括净利润、净现金流、息前净利润和息前净现金流。选择以何种形式的收益作为收益法中的企业收益，直接影响对企业价
值的最终判断。
(2)要对企业的收益进行合理的预测。要求评估人员对企业的将来收益进行精确预测，是不可能的。但是，由于企业收益的预测直接影响对企业盈利能力的判断，是决定企业最终评估值的关键因素。所以，在评估中应全面考虑影响企业盈利能力的因素，客观、公正地对企业的收益做出合理的预测。
(3)在对企业的收益做出合理的预测后，要选择合适的折现率。合适的折现率的选择直接关系到对企业未来收益风险的判断。由于不确定性的客观存在，对企业未来收益的风险进行判断至关重要。能否对企业未来收益的风险做出恰当的判断，从而选择合适的折现率，对企业的最终评估值具有较大影响。
3．年金法的计算公式和使用条件
年金法的公式为：
P=A／r
用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业的收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业
的价值。因此，公式又可以写成： 
4．分段法的计算公式和使用条件
分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后段。将企业的收益预测分为前后两段的理由在于：在企业发展的前一个期间，企业处于不稳定状态，因此企业的收益是不稳定的；而在该期间之后，企业处于均衡状态，其收益是稳定的或按某种规律进行变化。对于前段企业的预期收益采取逐年预测，并折现累加的方法。而对于后段的企业收益，则针对企业具体情况并按企业的收益变化规律，对企业后段的预期收益进行折现和还原处理。将企业前后两段收益现值加在一起便构成企业的收益现值。
假设以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益，分段法的公式可写成：
假设从(n+1)年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率(g)增长，则分段法的公式可写成：
 5．企业收益的界定 在对企业收益进行具体界定时，应首先注意以下两个方面：
(1)企业创造的不归企业权益主体所有的收入，不能作为企业价值评估中的企业收益。如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。 ’
(2)凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。
6．企业收益的不同口径的确定依据和方法
选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应服从企业价值评估的目的和目标，即企业价值评估的目的和目标是评估反映企业所有者权益的净资产价值还是反映企业所有者权益及债权人权益的投资资本价值，或企业总资产价值。其次，对企业收益口径的选择，应在不影响企业价值评估目的的前提下，选择最能客观反映企业正常盈利能力的收益额作为对企业进行价值评估的收益基础。对于某些企业，净现金流量就能客观地反映企业的获利能力，而另一些企业可能息前净现金流量更能反映企业的获利能力。如果企业评估的目标是企业的净资产价值，使用净现金流量最为直接，即评估人员直接利用企业的净现金流量评估出企业的净资产价值来。当然，评估人员也可以利用企业的息前净现金流量首先估算出企业的总资产价值，然后再从企业总资产价值中扣减掉企业的全部负债得到企业的净资产价值。是运用企业的净现金流量直接估算出企业的净资产价值，还是采用迂回的方法先估算企业的总资产价值，再估算企业的净资产价值，取决于是企业的净现金流量或是企业的息前净现金流量更能客观地反映出企业的获利能力。掌握收益口径和表现形式与不同层次的企业价值的对应关系，以及不同层次企业价值之间的关系是企业价值评估中非常重要的事情。
7．企业收益预测
企业的收益预测，大致分为三个阶段。首先，是对企业收益的历史及现状的分析与判断。其次，是对企业未来可预测的若干年的预期收益的预测。最后，是对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。
8．企业收益预测的基本步骤
企业预期收益的预测大致可分为以下几个步骤：评估基准日审计后企业收益的调整、企业预期收益趋势的总体分析和判断、企业预期收益预测。
9．企业评估中选择折现率的基本原则
(1)折现率不低于投资的机会成本。
(2)行业基准收益率不宜直接作为折现率，但行业平均收益率可作为确定折现率的重要参考指标。
(3)贴现率不宜直接作为折现率。
10．测算风险报酬率时，评估人员应注意的因素：
(1)国民经济增长率及被评估企业所在行业在国民经济中的地位；
(2)被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位；
(3)被评估企业所在行业的投资风险；
(4)企业在未来的经营中可能承担的风险等。
11． 系数法及其步骤
系数法用于估算企业所在行业的风险报酬率。其基本思路是，行业风险报酬率是社会平均风险报酬率与被评估企业所在行业平均风险和社会平均风险的比率系数( 系数)的乘积。 系数法估算风险报酬率的步骤为：
(1)将社会平均收益率扣除无风险报酬率，求出社会平均风险报酬率；
(2)将企业所在行业的平均风险与社会平均风险进行比较，求出企业所在行业的p系数；
(3)用社会平均风险报酬率乘以企业所在行业的p系数，便可得到被评估企业所在行业的风险报酬率。
12．企业价值评估的市场法
企业价值评估的市场法就是在市场上找出一个或几个与被评估企业相同或相似的参照系企业，分析、比较被评估企业和参照系企业的重要指标，在此基础上，修正、调整参照系企业的市场价值，最后确定被评估企业的价值。其理论依据就是“替代原则”。
13．企业价值评估中的成本法
在具体运用成本法评估企业价值时，通常使用加和法。加和法是实现企业重建技术思路的具体技术手段，是成本法中的一种具体应用方法，加和法具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总求得企业价值的方法。企业重建并不是对被评估企业的简单复制，而主要是对企业生产能力和盈利能力的重建。因此，企业价值评估的加和法是紧紧围绕企业的盈利能力进行的，所得出的企业价值就是企业有形资产和无形资产的总和减去负债。
14.企业价值评估中的收益法、市场法和成本法各有特点又有联系，在正常情况下，企业价值评估应尽可能使用多种评估方法进行评估，并进行相互验证。
十一、资产评估报告
(一)考试目的
资产评估报告是资产评估过程与结果的综合反映。通过对资产评估报告相关知识的考核，测试考生对资产评估报告的基本内容、编写技能及制作要求的掌握情况。重点测试考生对与资产评估报告有关的基本概念的掌握情况，考核考生制作资产评估报告的基本能力。
(二)考试基本要求
1．了解资产评估报告的基本概念；熟悉资产评估报告书的种类及作用；掌握资产评估报告书的基本要素和基本内容。
2．熟悉制作资产评估报告书的步骤；掌握制作资产评估报告书的技术要点。
3．了解国外资产评估报告的基本要素与披露要求。
4．熟悉资产评估报告书的应用。
5．掌握审核、评判资产评估报告书的基本技能。
(三)要点说明
1．资产评估报告
资产评估报告，是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业
意见的书面文件。
2．资产评估报告书的作用
为被委托评估的资产提供作价意见，资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。资产评估报告书是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。
3．资产评估报告的基本要素
评估报告类型；委托方、资产占有方及其他评估报告使用者；评估范围和评估对象基本情况；评估目的；价值类型；评估基准日；评估假设和限制条件；评估依据；评估程序实施过程和情况；评估结论；声明；评估报告日；评估机构和注册资产评估师签章；附件。
4．资产评估报告书的基本内容
包括三部分基本内容，即资产评估报告书正文及相关附件的基本内容，资产评估说明的基本内容，资产评估明细表的基本内容。
5．资产评估报告书制作的技术要点
(1)文字表达方面的技能要求。资产评估报告书既是一份对被评估资产价值有咨询性和公证性作用的文书，又是一份用来明确资产评估机构和评估人员工作责任的文字依据，所以它的文字表达技能要求既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明，还要全面地叙述整个评估的具体过程。其文字的表达必须准确，不得使用模棱两可的措词。
(2)格式和内容方面的技能要求。对资产评估报告书格式和内容方面的技能要求，必须严格遵循财政部颁发的(资产评估报告基本内容与格式的暂行规定)行事。
(3)评估报告书的复核及反馈方面的技能要求。资产评估报告书的复核与反馈也是资产评估报告书制作的具体技能要求。通过对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复核和反馈，可以使有关错误、遗漏等问题在出具正式报告书之前得到修正。
对资产评估报告必须建立起多级复核和交叉复核的制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。
(4)撰写报告书应注意的事项。资产评估报告书的制作技能除了需要掌握上述三个方面的技术要点外，还应注意以下几个事项：
①实事求是，切忌出具虚假报告。报告书必须建立在真实、客观的基础上，不能脱离实际情况，更不能无中生有。报告拟定人应是参与该项目并较全面了解该项目情况的主要评估人员。
②坚持一致性做法，切忌出现表里不一。报告书文字、内容前后要一致，摘要、正文、评估说明、评估明细表内容与格式、数据要一致。
③提交报告书要及时、齐全和保密。在正式完成资产评估工作后，应按业务约定书的约定时间及时将报告书送交委托方。送交报告书时，报告书及有关文件要送交齐全。涉及外商投资项目的对中方资产评估的评估报告，必须严格按照有关规定办理。此外，要做好客户保密工作；尤其是对评估涉及的商业秘密和技术秘密，更要加强保密工作。
十二、注册资产评估师职业道德
(一)考试目的
本部分的考试目的是测试考生对注册资产评估师职业道德知识的掌握情况。重点考察考生对注册资产评估师基本职业道德规范的要求，以及注册资产评估师具体职业道德规范的内容和要求等知识的掌握情况。
(二)考试基本要求
1．了解注册资产评估师职业道德的内涵及其建设的重要性；了解注册资产评估师职业道德的形成和发展；熟悉注册资产评估师职业道德的基本要素内容。
2．掌握注册资产评估师基本职业道德规范的要求；掌握注册资产评估师具体职业道德规范的内容和要求；熟悉注册资产评估师违反职业道德的行业自律。
3．了解注册资产评估师职业道德修养的概念；了解注册资产评估师职业道德修养的主要内容和方法及境界。
(三)要点说明
1．注册资产评估师职业道德的基本要素包括：
(1)注册资产评估师的职业理想。
(2)注册资产评估师的职业态度。
(3)注册资产评估师的职业责任。
(4)注册资产评估师的职业能力胜任。
(5)注册资产评估师的职业良知。
(6)注册资产评估师的职业荣誉。
(7)注册资产评估师的职业纪律。
2．注册资产评估师违反职业道德的行业自律
注册资产评估师违反职业道德的行业自律主要是指资产评估行业协会针对违反职业道德行为的注册资产评估师采取的一些追究相关责任和严肃行业纪律的措施，主要包括强制培训、谈话提醒、公开批评或谴责、限期整改、不予注册或撤销注册、开除会员资格等在内的具体带有惩戒性的非法律性质的行业自律措施。并对相关违法行为，依法转交有关部门调查处理。
3．注册资产评估师基本职业道德规范的要求
(1)注册资产评估师遵纪守法的要求。
(2)注册资产评估师恪守独立、客观、公正的要求。
(3)注册资产评估师具备和胜任执业能力的要求。
(4)注册资产评估师履行责任的要求。
4．注册资产评估师具体职业道德规范的内容和要求
(1)注册资产评估师承接业务过程的具体职业道德规范：
①不得以个人的名义进行评估业务的承揽工作。
②在承揽和接受业务时，对与委托方或相关当事方存在利害关系时，应主动回避。
③在接受资产评估业务时，应实事求是地与委托方签订规范的委托合同(协议)。不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务。
④不应同时在两家以上(含)评估机构执业。
(2)注册资产评估师评定价值过程的具体职业道德规范：
①严格执行资产评估执业标准和执业程序，不得随意降低执业标准，不得随意删减、简化执业程序。
②独立进行专业判断，不得以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评估结果。
③使用合理的假设。
④获取足够的相关资料和数据，并应当对获取的资料、数据和评估有关事宜进行充分分析。
⑤对参与评估人员的工作进行指示、督促和复核，保证评估人员执行执业标准、程序和遵守职业道德规范。
⑥对需要利用有关专家协助工作的情况，采取必要措施来确保专家对该工作的合理性和可信度，并对专家工作结果负相应的责任。
⑦在每个具体的工作过程形成评估工作底稿。
(3)注册资产评估师在评估结论披露过程的具体职业道德的道德规范：
①根据相关法律、法规和资产评估准则出具评估报告，不得出具含有虚假、不实、有偏见的或具有误导性的分析或结论的资产评估报告。
②在评估报告中充分披露评估所依据的假设、限制条件和评估相关的必要信息。
③引导报告使用者恰当使用评估报告。
④不应在自己未参与或不了解项目的评估报告上签署，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。
⑤在完成评估任务的整个过程，都不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。
十三、国际评估准则
(一)考试目的
本部分的考试目的是测试考生对国际评估准则的掌握情况。重点考察考生对国际评估准则中相关评估基本概念、评估方法规定的理解，以及对国际评估准则委员会成立背景等的掌握程度。
(二)考试基本要求
1．熟悉国际评估准则委员会的成立背景。
2．熟悉国际评估准则的结构体系。
3．掌握国际评估准则中的基本概念。
4．掌握国际评估准则中关于评估方法的论述。
5．熟悉国际评估准则与我国资产评估准则的关系。
(三)要点说明
1．国际评估准则委员会的产生背景
(1)20世纪80年代以前资产评估业在世界范围内的发展，为成立国际性评估专业团体奠定了行业发展基础。
(2)各国资产评估准则、理论、实务以及专业术语上的差异，不能满足资本市场和国际经济界的要求，是促使国际评估准则委员会成立的内在动力。
(3)国际经济界对<国际评估准则)的需求，成为国际评估准则委员会成立的外部动力。
2．国际评估准则中与资产相关的概念
不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产所有权称为“不动产权”，是指包含在不动产中的各种权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。不动产的价值是由其效用即满足人们需求和欲望的能力创造的。不动产价值取决于不动产的独特性、长期存在性、地理位置的固定性、土地供应的相对有限性以及特定位置不动产的特殊效用。不动产评估中有许多公认的原则，包括供求原则、竞争原则、替代原则、预期或期望原则、变化原则以及其他原则。
不动产之外的资产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性地附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。
财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。在资产评估中，使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产、动产、企业价值、财务权益中的任一种或全部。
资产在一般意义上往往用来表示不动产和／或动产。在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的各种权利的排列与组合。
3．资产评估的经济概念
资产评估是个经济概念，即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。
4．评估中的折旧概念
评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分(评估中的折旧)依其产生原因可分为实体性损耗、功能性(技术性)陈旧或经济性(外部环境)贬值。评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况。
5．市场、成本、价格和价值概念
市场是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行交易的体系，市场的存在是资产评估能够得以进行的基础条件之一。市场意味着买方和卖方能够在没有不合理限制的条件下进行商品或服务交易。交易各方都能够根据供求关系和其他价格确定因素、各方的能力和知识、他们对商品和／或服务效用的理解以及他们各自的需要、欲望等因素做出合理决策。市场可以是地方市场或国内市场，也可以是国际市场。
成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币数额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币数额。当商品生产、服务提供完成之后，成本就成为事实(历史数据)。对于购买者来说，为商品或服务所付出的价格就成为其成本。资产的总成本包括其创建、生产过程中的所有直接、间接成本。如果购买方在收购之后又发生了附加性资本成本，根据成本会计原理这些费用可增加到历史成本中。但在资产评估中，根据市场对这些支出费用的效用的认可程度，这些费用可能会全部在资产的“市场价值”中反映，也可能不予以反映。
价格是与商品或服务交换相关的概念，表示就某商品或某项服务所要求的、提供的或支付的货币数额，反映了商品或服务进行实际交易的货币金额。价格是事实，是一个历史数据，不论其是否公开披露。由于特定买方、卖方的财务实力、动机或特殊兴趣不同，他们为商品或服务所付出的价格与其他人对该商品或服务价值的认可意见可能有关系，也可能没有任何关系。一般情况下，价格反映出在特定条件下特定的买方和／或卖方对商品或服务价值的认可。
价值是个经济概念，价值并不是事实，只是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计额。价值的经济概念反映了在价值的有效日期(基准日)，市场(而不是特定买方或卖方)对于某人由于拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判。
资产的所有者、经营者、投资者、保险人、清算人和接管人、征税部门、具有特殊动机的特殊购买方等对同一资产会赋予不同的价值。价值类型有许多种，每种价值类型都有其定义。某些经严格定义的价值类型是资产评估中常用的价值类型，其他价值类型则适用于特殊场合，需要明确定义并予以披露。对于评估师而言，在执行资产评估业务时，最重要的是确信所评估的价值类型和定义符合特定的评估业务目的，并明确披露所评估价值的类型和定义。价值定义的改变会使资产所具有的价值产生实质性影响。因此，专业评估师应避免使用未经限定的“价值”概念，而应对所涉及的特定价值类型进行详细定义。
6．市场价值
《国际评估准则》中市场价值的定义如下：
市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
市场价值在某些国家称为公开市场价值，是资产评估业务中最常使用的价值类型。资产评估的目的有许多种，主要包括在财务报告中反映固定资产的现行价值或公允价值、产权交易、抵押贷款、法律诉讼、国家征用补偿、纳税等，在上述评估目的中大都要求评估资产的市场价值。资产的市场价值反映了市场作为一个整体对其效用的认可，而并不仅仅反映其物理实体状况。某项资产对于某特定市场主体所具有的价值，可能不同于市场或特定行业对该资产价值的认同。市场价值反映了各市场主体组成的市场整体对被评估资产效用和价值的综合判断，不同于特定市场主体的判断。
7．非市场价值
《国际评估准则》中并没有给出非市场价值的定义。非市场价值又称市场价值以外的价值或其他价值，指所有不满足市场价值定义的价值类型。因此非市场价值不是个体概念，而是一个集合概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合，主要包括在用价值、持续使用价值、投资价值、保险价值、纳税价值、剩余价值、清算价值等。
8．《国际评估准则》中关于评估方法的论述
《国际评估准则》明确提出，成本法、市场法和收益法是资产评估中最常用的三种基本评估方法。无论评估资产的市场价值还是非市场价值，评估师都需要根据项目具体情况恰当选择评估方法。在选择评估方法时，评估师应当考虑三种基本评估方法在具体项目中的适用性，采用多种评估方法时，应当分析、调整运用多种评估方法得出的评估结论，确定最终评估结果。
成本法建立在这样一个假设基础上，即作为购买某特定资产的替代选择，人们可以去建造一个与该资产相同的或具有相同功能的资产。除非有额外的时间支出、风险或其他不方便之处，人们为该特定资产所愿意支付的价格不会超过获取相同或具有相似功能的替代资产的成本。由于旧资产或功能较低资产的全新重置成本超过了市场愿意为其支付的价格，评估师在运用成本法进行评估时需要估计折旧(贬值)。当被评估资产处于全新状态时，其成本与市场价值最为接近。
市场法又称市场比较法、销售比较法，是指通过 对与被评估资产相似或可替代资产的分析，以及对购买方为类似资产或可替代资产所愿支付的购买价格的分析，采用必要的比较程序，估算被评估资产的价值。市场法有着较为广泛的用途，在市场数据充分的情况下该方法的重要性更为突出。通过运用市场法所获得的相关数据也可能用于成本法和收益法的评估。当市场条件发生重大变化或波动时，或对很少交易的特殊资产进行评估时，市场法的运用受到限制。
收益法又称收益资本化法或收益现值法，通过分析被评估资产的相关收入和成本费用，将未来收益折现或资本化为估算价值。收益法的理论基础在于预期原则，即资产的价值是由其预期的未来收益决定的，因此收益法通过对评估对象收益能力的分析确定其价值。
成本法、市场法和收益法作为资产评估的三大基本方法，反映了三种评估思路，每种评估方法又包括一些具体的运用方法。评估师在进行某项评估业务时，应当根据其经验和知识、当地的评估准则要求、市场要求、数据的可获得程度等综合因素，选取适宜的评估方法。评估师在选用某种评估方法进行评估时，应当考虑其他可以适用的评估方法。这样做可以给评估师提供一个系统的分析程序，以最终分析、调整不同评估方法得出结论。
对于不动产、动产、企业价值、金融资产等各种资产类型的评估项目而言，三种评估方法都是适用的。但不同类型的资产评估项目所获得的相关信息资料是不同的，分别反映了各类型资产在其相应市场上的特点。评估师应当收集、分析能够合理反映被评估资产价值的数据资料，在选取评估方法时应当充分考虑资料的可获得程度。
十四、资产评估中的经济理论基础
(一)考试目的
现代经济学的一个中心内容，就是研究产品价格是如何决定的。资产也是产品，其价格决定仍然遵循经济规律。本部分的考试目的是测试考生对经济学基础理论的掌握情况。重点考察考生对经济学的基本概念、基本原理等基础知识的掌握程度。测试考生对经济学基本理论框架的掌握情况，以及利用经济学基本原理分析问题的能力。
(二)考试基本要求
1．掌握市场的基本概念和基本分类；掌握市场主体的概念和基本分类；熟悉市场经济循环过程。
2．掌握稀缺的含义，掌握成本的定义；熟悉稀缺、成本与选择之间的关系。
3．掌握需求量的定义，需求定律的内容；掌握需求量变动和需求变动的区别；掌握影响需求的各种因素；熟悉价格的替代效应和收入效应；熟悉需求曲线及其移动。
4．掌握供给量的定义，供给规律的内容；掌握供给量变动和供给变动的区别；掌握影响供给的因素；熟悉供给曲线及其移动。
5．掌握市场均衡点、均衡价格、均衡数量、市场出清的含义；掌握价格在市场经济中的功能；熟悉价格偏离均衡水平时市场的调整过程；熟悉均衡的变动，熟悉短缺和剩余的含义。
6．掌握资产的含义；掌握资产的收益(要素的边际收益产品)以及决定资产收益的因素；掌握货币的时间价值原理。
7．掌握可贷资金供给的来源和需求的来源；熟悉可贷资金供求决定市场利率的原理。
8．掌握资产价格的决定因素。
(三)要点说明
1．稀缺、成本与选择的关系，以及对成本的理解稀缺是有限的资源相对于无限的需要而言的。由于稀缺性，人们为获得一种利益必须支付相应的成本，从而必须在各种替代性目标之间以及实现某种目标的各种替代性手段之间做出选择。选择受成本的约束，合理的选择要求收益大于成本。
对成本的理解要注意以下三点：
(1)特定资源往往有很多种用途，但并非都构成某种用途的成本。只有该用途的最优替代利益才构成它的成本；
(2)对于同一选择，不同的人对他放弃的利益有不同的评价，也就有不同的成本；
(3)成本并不是都能以货币计量的。
2．产品的价格
在产品市场，家庭和企业分别作为产品的需求者和供给者，其行为共同决定了产品的价格。
由于价格的替代效应和收入效应，一种商品的需求量与其价格成反方向变动关系，这被称为需求定律。在平面直角坐标系中得到向右下方倾斜的个人需求曲线。需求曲线本身的位置和形状又受到若干因素的影响。将某种商品的个人需求曲线水平加总，就可以得到一条向右下方倾斜的市场需求曲线。
一种商品的供给量与其价格成正向变动关系，被称为供给规律，并在平面图中表现为向右上方倾斜的供给曲线。供给曲线本身的位置和形状受企业成本的影响，包含若干具体因素。
给定市场需求曲线和市场供给曲线，决定了某商品的市场均衡价格和数量。通过价格的自由变动，市场能够自动地实现均衡，消除短缺和剩余。
而市场需求(曲线)或市场供给(曲线)的变动，会改变市场均衡，使均衡价格和均衡数量变化。
市场机制的核心是自由变动的价格，它传递着供求变动的信号，并通过对生产者和消费者的激励一约束，引导资源优化配置和产品的合理分配。
3．资产及其需求
所有能够长期提供收益流的物品，都可以视为资产。在经济理论上，资产、资本、财产和财富并无实质性的不同。
企业愿意为某种要素支付的最高报酬或企业对某要素的需求价格取决该要素能够给企业带来的收益，即该要素的边际收益产品。这又取决于该要素的生产率和市场上对其所提供的产品需求。
资产能够在未来一段时期不断地为其使用者带来收益，因此必须通过贴现，将其未来收益转化为当前收益。
4．利率的决定
通常以市场利率对未来资产收益贴现。市场利率决定于可贷资金的供求。
可贷资金的供给来自家庭储蓄及货币供给量。在一定的收入下，家庭在消费与储蓄之间进行选择，决定储蓄的数量。可贷资金供给量与利率正相关。
可贷资金的需求来自企业投资需求和家庭消费需求。企业需要借入资金用于购买生产要素，家庭通过借贷使未来消费得以提前。可贷资金需求量与利率负相关。
可贷资金的供给和需求共同决定了市场利率。利率的自由变动使得资金供求实现均衡。
5．资产价格的决定因素
资产价格决定于资产的需求和供给。二者背后的决定因素都是资产预期收益流的贴现。
资产的收益流是未来的，未来的收益流也是未知的。当事人只是根据对未来收益流及市场贴现率的预期做出对某项资产的价值评判。由于这种预期不可能准确，只有在一个充分发育的、大量买者和卖者参与交易的市场，才有可能为相关资产确定出真实
的价值或价格。 | 
